¿Es Seguro Comprar propiedad con Adeudo Bancario?

Comprar un inmueble con un adeudo bancario puede generar inquietudes tanto para el comprador como para el vendedor.

Sin embargo, este tipo de transacciones son comunes y, si se conocen y siguen los pasos correctos, puede llevarse a cabo la transacción de manera segura y sin complicaciones.

Es fundamental que ambas partes conozcan el proceso para liquidar el adeudo existente y proceder con la escrituración al nuevo comprador. Entender las responsabilidades de cada uno y seguir los pasos adecuados garantizará una operación transparente y segura para todos los involucrados.

A continuación, se presentan dos escenarios, el primero, en donde el comprador planea hacer su adquisición con un crédito bancario y el segundo, con recursos propios.

Proceso de Venta de Departamento con Adeudo Bancario

Escenario 1: Comprador Paga con Crédito Bancario

Paso 1: Acuerdo Inicial

• Vendedor y Comprador: Ambos acuerdan el precio de venta del departamento.
• Comprador: Decide financiar la compra a través de un crédito hipotecario.

Paso 2: Evaluación y Aprobación del Crédito

• Comprador: Solicita un crédito hipotecario al banco y obtiene su aprobación.

Paso 3: Verificación del Adeudo y Documentación

• Vendedor: Solicita una carta saldo a su banco para conocer el monto pendiente de su hipoteca.
• Notaría:  Verifica la existencia del adeudo y la documentación del inmueble.

Paso 4: Pago del Adeudo y Liberación del Gravamen

En la notaría, en el día y hora en la que se acuerda la firma:

• Banco del Comprador: Realiza el pago del saldo adeudado directamente al banco del vendedor, según lo indicado en la carta saldo.
• Banco del Vendedor:Emite una carta de cancelación de gravamen una vez confirmado el pago.
• Comprador: Transfiere la diferencia restante ( la diferencia sería entre el valor liquidado al banco del vendedor y el valor de la venta total)  al vendedor en la notaría para completar el pago total de la propiedad.
• Notaría: Verifica que se hayan realizado los pagos al banco del vendedor, saldo al vendedor, y que los honorarios notariales hayan sido cubiertos.

Paso 5: Cierre y Transferencia de Propiedad

• Notaría: Confirma la liquidación del adeudo, la liberación del gravamen, y procede con la firma de las escrituras.
• Comprador:Adquiere la propiedad legalmente con la firma de las escrituras y se inscribe la nueva hipoteca en el Registro Público a favor del banco del comprador.

* Paralelo a éstos trámites, el vendedor deberá realizar con la notaria, la cancelación de la hipoteca que ya ha quedado liquidada.

Escenario 2: Comprador Paga con Recursos Propios

Paso 1: Acuerdo Inicial

• Vendedor y Comprador: Acuerdan el precio de venta del departamento.
• Comprador: Opta por pagar con sus propios recursos, sin financiamiento externo.

Paso 2: Obtención de Carta Saldo

• Vendedor: Solicita una carta saldo a su banco para conocer el monto pendiente de su crédito hipotecario.

Paso 3: Pago del Adeudo y Liberación del Gravamen 

En la notaría, en el día y hora en la que se acuerda la firma:

• Comprador: Realiza una transferencia bancaria para pagar el adeudo directamente al banco del vendedor, asegurando cubrir el monto indicado en la carta saldo.
• Banco del Vendedor:Procede a emitir la carta de cancelación de gravamen tras recibir el pago.
• Comprador:Transfiere el monto restante al vendedor en la notaría para completar el pago total de la venta.
• Notaría: Integrado expediente del inmueble, verifica la liquidación de todos los pagos y que los honorarios notariales se hayan cubierto.

Paso 4: Escrituración y Cambio de Propietario

• Notaría: Una vez que el gravamen es liberado, se procede a la firma de las escrituras ante notario.
• Comprador:La propiedad es transferida legalmente y se registra en el Registro Público.

* Paralelo a éstos trámites, el vendedor deberá realizar con la notaria, la cancelación de la hipoteca que ya ha quedado liquidada.

Importancia de la Carta Saldo

La carta saldo es crucial en ambos escenarios, ya que especifica el monto exacto del adeudo que debe liquidarse para que el gravamen sea legalmente eliminado de la propiedad. Sin la liberación del gravamen, no es posible completar la transferencia de la propiedad de manera legal, subrayando la importancia de este documento en la venta de un inmueble con adeudo bancario.

Los procedimientos específicos pueden variar según las normativas del banco y la notaría involucrada. Es fundamental que todas las partes estén bien informadas y asesoradas para asegurar una transacción segura y eficiente.

Agradecemos el apoyo del Lic. Gilberto Barrientos de la Notaria 71 en Cancún, por su colaboración en verificar los pasos expuestos en este artículo.